2023년 3분기까지의 주택매매시장은 연초 규제 완화를 통해 시장의 하방 압력을 다소 누그러뜨렸고 정책 금융과 장기 주택담보대출 상품이 잇따라 출시되며 3분기 상승세가 나타났다. 반면 2024년에는 정책 대출을 포함한 전반적 대출 태도의 경직성이 강화되었고, 고금리 장기화가 우려되면서 주택시장이 다시금 하락 반전할 것으로 예상된다. 

다만 우리 시장은 정책 움직임에 대단히 민감한 특성을 가지는 만큼 정책 실현 수준과 추가적인 규제 완화가 있을 경우 시장 상황의 변화 가능성이 열려 있어 시장의 흐름에 관심을 기울여야 한다. 공급자 금융의 어려움과 관련 정부 대응 덕택에 부실 위험은 상당히 내려갔지만, 어려움이 사라진 것이 아니라 이연된 상태다. 건설업계와 금융계의 자구 노력에 힘입어 금융시스템 전반의 어려움으로 확산되지는 않겠지만 보다 근본적인 대책을 강구해야 할 때다.

매매가격은 2023년 3/4분기의 상승세와는 달리 2024년에는 수도권과 지방 모두 하락세로 반전할 것으로 전망된다. 3분기까지의 시장 흐름은 연초 최저가 매물이 소진되며 저점을 보인 후 특례보금자리론, 장기 주택담보대출 등 주택시장에 유동성이 예상보다 크게 공급돼 수도권을 중심으로 상승세가 나타난 것으로 분석된다.

규제 완화책에 따라 심리가 연초 대비 상당폭 회복됐음에도 불구하고 여전히 과거 대비 부담스러운 수준의 가격수준, 고금리 장기화 우려, 연초 대비 경직성이 강화된 대출 태도(정책 대출 포함), 경기 둔화 등의 영향으로 현재 수준의 거래량이 지속되리라 기대하기 어렵다. 

반대로 금리 인상이 제한적일 전망이며 공사비 인상에 따른 분양가 인상 압력, 공급 물량 감소 예상에 따른 수요 유입 가능성 등 급락을 예상할 근거도 부족하다. 매매가가 급등하거나 급락하지 않는 선에서 유지될 것으로 전망됨에 따라 4월에 있을 총선을 전후해 부동산시장의 흐름이 크게 바뀌지는 않을 것으로 예상된다. GTX 개통 등 광역교통망의 개통 이벤트도 남아 있으나 이미 해당 지역의 매매가에 반영된 것으로 판단된다. 

실거래가는 정책 금융으로 인해 자금 유입 수준이 당초 예상보다 커 상승세 시현 함에 따라 전국주택가격 동향 조사와 상이한 흐름 나타냈으므로 해석에 유의가 필요하다. 전세가격은 남은 4분기 상승세를 이어가고 2024년에도 상승할 듯하다. 전세시장은 매매 수요 축소에 기인한 임대차 시장으로의 추가 수요 유입이 예상된다. 

또한 입주 전망 물량도 올해보다 소폭 줄어들어 가격 상승의 요인이 있다. 월세와의 관계를 살펴보면 월세가 인상에 의한 수요 유입 요인이 있는 반면, 전월세 전환율과 전세 자금 대출 금리의 격차가 줄거나 오히려 전월세 전환율이 더 낮아 적극적 수요 유입은 어려울 것으로 전망돼 가격 상승 폭이 제한적일 것이다.

보증금 미반환 이슈(통칭 전세사기)가 연립·다세대 등 비아파트 시장 심리에 주는 영향이 클 것으로 예상돼 특정 지역을 중심으로 아파트 시장으로의 쏠림 현상이 심화될 것으로 예상된다. 분양물량은 중도금 대출 기준, 장기 주택담보대출 등 완화적 기조로 인해 공급 여건이 다소 나아진 것은 사실이나, 당초 2023년 하반기 전망 전제에 비해 공급자 측 어려움이 심화되며 예상했던 물량에 비해 분양 실적이 저조하다.

공급자 금융 시장에서는 부동산 PF, 회사채 발행이 제한적으로 이루어지고 있으나 시스템 전체의 위기로 비화하지는 않을 것으로 전망되며 비주택 사업장의 리스크 증대로 오히려 리스크가 상대적으로 적은 수도권 등 핵심지 주택 사업장에 대한 선호가 나타날 것으로 전망된다.

개별 프로젝트에서는 시공사에 신용보강 및 초기 분양 실적 등을 요구해 건설사에 부담으로 작용함에 따라 경색된 모습을 나타냈다. 이러한 상황은 2024년에도 지속될 것으로 전망돼 개선의 폭이 적을 것으로 판단된다. 분양성 양호 사업장에 대한 선별 분양으로 인해 초기 분양률이 다소간 개선되는 모습을 나타냈고 지난해부터 이어진 미착공 물량 누증 부담으로 올해와 유사한 수준에서 소폭 증가할 것으로 전망된다.

인허가는 2023년 연말까지 인허가 전망은 공공 부문을 상향 조정하고 민간 부문을 하향 조정했다. 9월 공급대책에서 정부의 공급 기조를 재확인해 공공 부문의 인허가는 소폭 늘어날 것으로 전망하였으나, 민간 부문은 시장 전망이 더욱 불투명해짐에 따라 하향 조정한 것이다.

올해까지는 비교적 사업성이 우월한 사업장을 중심으로 인허가를 먼저 추진하겠지만 공급자 금융 여건 등을 전반적으로 고려할 때 내년 물량이 증가하리라 보기에 어려움이 있다. 민간 시장 침체에 반응해 공공 부문의 물량이 전년 대비 소폭 늘어날 전망이나 이 역시 공공 부문 공급자들의 어려움이 커지고 있다는 점을 감안하면 크게 증가하리라 기대하기 어려운 상황이다. 다만 사업자 측에서 인허가 절차의 진행 조건을 스스로 강화하며 인허가 물량과 분양물량 사이의 격차는 줄어들 것으로 판단된다.